MÜZAYEDELİ ARSA SATIŞLARI VE KDV UYGULAMASI

Yıl: 1 Sayı: 10
Ekim 1998

< önceki

 
 
Muhsin ALTUN
 
MÜZAYEDELİ ARSA SATIŞLARI VE KDV UYGULAMASI  
            Genel olarak;  

            Müzayedeli satışlarda, satışa konu olan malın satış bedeli önceden belli olmadığından, bunlara ilişkin KDV matrahının belirlenmesi de özellik gösterir.  

            Müzayede konu olan malın KDV’ye tabi olduğu açıktır. 3065 sayılı KDV kanunun 1-3/d maddesinde “müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında yapılan satışların” KDV’ye tabi olacağı belirtilmiştir. Burada müzayede mahallinin; mutlaka o iş için ayrılmış belli bir mekan olması gerekmez. Asıl olan menkul olsun, gayri menkul olsun, malın müzayede suretiyle satılmış olmasıdır. Yoksa müzayede salonunda arttırmaya konu olmaksızın satılan bir malın satışı KDV uygulaması açısından genel matrah şekillerine tabi olacaktır. Buna göre müzayede mahalli, müzayedeli satışın yapıldığı her hangi bir yerdir.  

            Müzayedeli satışlarda:  

            KDV Yasasındaki temel yaklaşım mal, hizmet yada teslimler için KDV’nin bedele dahil olup olamadığının yasa koyucu tarafından öngörülmesidir. Örneğin aynı yasanın 20. maddesi gereğince bedelin tarife ile belirlendiği durumlarda bu bedelin tarife ile belirlendiği durumlarda bu bedelin KDV dahil edilerek saptanması ön görülmüştür. Müzayedeli satışlarda ise bedel önceden bilinmediğinden, öncelikle belirlenmesi söz konusudur. Nitekim yasamızın “özel matrah şekilleri”’ni düzenleyen 23/d maddesin de müzayedeli satışlar için “kesin satış bedeli”’nin matrah olarak alınacağı belirtilmektedir. Kesin satış bedeli müzayedeyi kazanan kişinin teklif ettiği bedeldir. Bu salt parasal bir bedeldir, yasa hükmü açık olduğundan alıcı teklif verirken “KDV dahil.........TL” ve benzer beyanları, KDV’nin bedellere dahil olmasına neden olamaz. Buna göre müzayede ile satılan bir malın KDV’li fiyatı bulunurken, müzayede sonunda kesinleşen satış bedeli ile KDV oranı çarpılacaktır. KDV’nin mükellefi malını müzayedeye koyan gerçek ve tüzel bir kişiliktir.  

            2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi kuruluşlar açısından müzayedeli satışlar, “uygu bedel” kriteri ile çerçevelenmiştir. Aynı yasanın 7. Maddesi gereğince arttırılmada uygun bedel, tahmini (muhtemel) aşağı olamamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseğidir. Dolayısıyla 2886 sayılı yasaya tabi bir kuruluşun müzayedeye çıkaracağı mallar için kural olarak bir muhammen bedel saptanması ve isteklilerin teklif edecekleri bedelin en az bu bedele eşit olması gerekmektedir. Yine aynı madde gereğince bedel tahmini yapılmayan durumlar da teklif edilen bedellerden uygun görüleni, uygun bedel olarak alınacaktır. Bu konudan idarenin daha düşük teklif veriline satmak gibi bir taktir hakkı olabile-çektir. Ancak her iki durumda da uygun bedel aynı zamanda KDV matrahını oluşturmaktadır.  

            KDV kanuna göre, vergini alınması ancak vergiyi doğuran olayın meydana gelmesine bağlı olduğundan, 10. Madde gereğince vergiyi doğuran olay teslim veya hizmetin yapıldığı yada buna ilişkin belgenin (fatura vb.) düzenlediği anda meydana gelir. Buna göre arttırmaya esas teşkil edecek olan tahmini bedelin belirlenmesinde KDV dikkate alınmayacaktır. Çünkü müzayede-ci kuruluş KDV gelirinin sahibi olamayıp mükellefi durumundadır.  

            Arsa satışlarında: Müzayedeli satışların en çok uygulandığı alanlara yerel yönetimlerde rastlanmaktadır. Toplu Konut uygulamalarına özendirmek amacıyla yapı kooperatiflerine yönelik arsa satışları bunun en önemli örneğini oluşturmaktadır. Arsa satışları sonucu elde edilen gelirler KDV’ye tabi olup, bunun mükellefi ise belediyelerdir.  

            KDV Matrahı yukarıda açıklandığı gibi arttırma sonucu belirlenen kesin satış bedelidir. Belediyenin satış bedelinin tahsiline ilişkin muhasebe fişlerini düzenlerken bu bedele KDV oranını uygulayıp tespit edeceği KDV tutarını satış bedeline eklemesi gerekir.  

            19.2.1994 Tarihinde yürürlüğe giren Belediye Bütçe ve Muhasebe Usulü Yönetmeliği gereğince KDV + kesin satış bedeli kasa yada banka hesabına borç yazılırken, bütçe gelirleri hesabına alacak kaydedilecektir. (madde 87) Tahsil edilen KDV tutarı emanetler hesabının alacağına, Bütçe Gelirleri Hesabının borcuna ayrıca kaydedilir. (madde 71) Öte yandan satılan arsanın kayıtlı tutarı-nın Değer Değişimleri Hesabının borcuna, Taşınmaz Mallar Hesabı’nın alacağı-na kaydı da gerekir.  

      KASA HESABI                             BÜTÇE GELİRLERİ HESABI  
-----------------------------            -----------------------------  
Satış Bedeli I                           tahsil olunana  I Satış Bedeli  
(KDV dahil)  I                           KDV ( 2 )       I (KDV dahil)  
( 1 )        I                                           I ( 1 )  
             I                                           I  
             I                                           I  
             I                                           I  
             I                                           I  

         EMANETLER HES.                          TAŞINMAZ MALLAR HES.  
-------------------------------        ---------------------------------  
            I Tahsil olunan                          I Kayıtlı Tutar  
            I KDV ( 2 )                              I ( 3 )  
            I                                        I  
            I                                        I  
            I                                        I  
            I                                        I  

                               DEĞER DEĞİŞİMLERİ HESABI  
                    -------------------------------------------  
                    Kayıtlı Tutar      I  
                    ( 3 )              I  
                                       I  
                                       I  
                                       I  
                                       I  

            Ayrıca bu satıştan elde edilen KDV, yönetmeliğin tutulmasını zorunlu kıldığı KDV defterine işlenecektir. ( madde 183 )  

            Belediyelerde bu satışlardan elde edilen KDV tutarını, 1 aylık vergilendir-me dönemini takiben ayın 25. Günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine beyan etmekle yükümlüdür beyanname düzenlerken arsa satışından elde ettikleri KDV den, mal ve hizmet alımları nedeniyle ödedikleri KDV’yi indirebileceklerdir.  

            Sonuç olarak:  

            Müzayede suretiyle yapılan arsa satışlarında KDV kesin satış bedeline dahil olmayıp, bu bedel KDV matrahını oluşturur. Uygulamada sık, sık arsa satışlarındaki KDV’den dolayı belediyelerle alıcılar yada vergi daireleri arasında anlaşmazlıklar yaşandığı, KDV’nin kesin satış bedelinin dahil olduğu gibi yanlış uygulamalara gidildiği görüldüğünden, arsa satışına ilişkin encümen kararların-da ve açık arttırma ilanlarında KDV matrahının kesin satış bedeli olduğu hususuna dikkat çekilmesi yaralı olacaktır.  
  

Muhsin ALTUN
Sayıştay denetçisi