SİT ALANLARINDAKİ TAŞINMAZLARIN HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLARLA TAKASI VE

Yıl: 1 Sayı: 10
Ekim 1998

< önceki

 
 
 
 
 
 
 
 Atilla İNAN
Başkent Oto Cam A.Ş.
 
            SİT ALANLARINDAKİ TAŞINMAZLARIN  HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLARLA TAKASI VE BU KONUDAKİ GELİŞMELER
 

            GİRİŞ

            Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Kanununa göre; korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının tespiti Kültür Bakanlığınca doğrudan doğruya veya diğer ilgili kurum ve kuruluşların uzmanlarının  yardımlarından faydalanılarak yapılır.

            Korunması gerekli varlıklarla ilgili tespitler Koruma Kurulu Kararı ile tescil olunur. Bu tespit ve tesciller ile ilgili ilke ve yöntemler bir yönetmelik düzenlenir.

            Değinilen kurallarda belirtilen nitelikler taşıyan özel hukuk kişilerine ait taşınmazlara ya kullanma yasağı getirilmiş yada önemli kısıtlamalar konulmuştur. Böylesi yasaklamalar ve kısıtlamaların getirilmesi yanında söz konusu taşınmazların kamulaştırılmasını getirmiştir.

            Ancak kamulaştırma için ayrılan ödeneklerin yeterli olmaması karşısında koruma alanındaki taşınmazların diğer hazine arazileri ile takas edilmesi yöntemi geliştirilmiştir. Bu amaçla 8 Şubat 1990 tarih ve 20427 sayılı R.G de yayımlanan "Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar ile Değiştirilmesi hakkında Yönetmelik"hazırlanmıştır.

            Söz konusu yönetmeliğe göre takas işlemi yapılırken takas yapılma süreci içerisinde değer değişikliklerin yarattığı sorunlar karşısında yeni yöntemler geliştirilmiştir, bu amaçla Milli Emlak Genel Müdürlüğünce 5 Eylül 1998 tarih ve 23454 sayılı R.G de yayımlanan bir tebliğ yayınlanmıştır. Söz konusu 237 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğ ile kamulaştırma bedeli ödenmeyen fakat kullanma hakkı kısıtlanan taşınmaz sahiplerine büyük kolaylıklar sağlanmıştır. Bu kolaylıklar aynı zamanda imar izni açısından da belediyeleri büyük bir sıkıntıdan kurtaracaktır. İncelememizde tabiat ve kültür varlığı olarak koruma altına alınan taşınmazlar üzerindeki kısıtlamalar ve kısıtlama getirilen taşınmazların diğer hazine arazileri ile takas edilmesi konusundaki son gelişmeler anlatılmaya çalışılacaktır.

            1. Tanımlar

            Kullanma yasağı ve kısıtlama getirilen taşınmazlarla ilgili terimleri ve kısıtlama çeşitlerini açıklamakta yarar vardır.

            Taşınmaz Kültür Varlıkları: Tarih öncesi ve tarihi devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili bulunan yer üstünde, yer altında veya su altındaki korunması gerekli taşınmaz varlıkları,

            Taşınmaz Tabiat Varlıkları: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan taşınmazları (Tarihi mağaralar, kaya sığınaklar, özellik gösteren ağaç toplulukları ile benzerleri), 

            Arkeolojik Sit:Antik bir yerleşmenin veya eski bir medeniyetin kalıntılarının bulunduğu yer veya su altında bulunan veya meydana çıkarılan korunması gerekli alanları,

            I. Derece Arkeolojik Sit Alanı: Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar 
dışında aynan korunacak sit alanlarını,

            II. Derece Arkeolojik Sit Alanı: Korunması gereken, ancak kullanma şekli ve ölçüleri koruma kuralları tarafından tayin edilen sit alanlarının.

            I. Derece Tabii Sit Alanı: İlginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle mutlaka korunması gerekli olan ve korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynan korunacak sit alanlarını,

            İfade eder.

            Yönetmelikte yapılan tanımlardan da anlaşılacağı üzere koruma kararı alınan alan içindeki taşınmazların kullanımı ya bütünüyle yasaklanmış yada kullanımına önemli kısıtlamalar getirilmiştir. Kamu yararı için getirilen bu yasaklama ve kısıtlamaların bedelini bütünüyle taşınmaz maliklerine yüklemek hakkaniyetle bağdaşmadığından söz konusu taşınmazların kamulaştırılması veya yine kamulaştırma sayılabilecek hazine arazileriyle takası imkanı sağlanmıştır.

            II. Takas Yapılması Koşulları

            Takas işlemlerini düzenleyen Yönetmeliğin 4 üncü maddesine göre:

            "Maliye ve Gümrük Bakanlığı ile Kültür Bakanlığınca her yıl müşterek belirlenecek trampa programlarına alınmış yerlerdeki Hazineye ait taşınmaz mallarla değiştirilecek özel mülkiyetteki taşınmaz malların, I. Ve II. Derece arkeolojik sit alanı ile I. Derece tabii sit alanı olarak tescil ve kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde olması, ayrıca kadastro görmüş yerlerde bulunması ve üzerinde mülkiyet uyuşmazlığı olmaması gerekir." Hükmünden de anlaşılacağı üzere, 

            1.Koruma alanındaki taşınmazların Maliye ve Gümrük Bakanlığı ile Kültür Bakanlığı tarafından hazırlanan trampa programına alınması, 

            2.Koruma alanındaki taşınmazların I. ve II. Derece arkeolojik sit alanı ile I. Derece tabii sit alanı olarak kesin inşaat yasağı getirilen bir yer olarak tescil edilmiş olması,

            3.Kadastro geçmiş yerde bulunması,

            4.Üzerinden mülkiyet uyuşmazlığı olmaması gerekir.

            III. Takas yöntemi

            Koruma alanında taşınmaz olanlar Kültür Bakanlığına veya Maliye Bakanlığına başvurarak arazilerinin trampa programına alınmasını isteyebilirler.

            Trampa programında yer alan taşınmazlara bulundukları yer ve diğer tüm özellikleri göz önüne alınarak, 2886 sayılı Devlet ihale Kanununun 74 üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Devlete Ait taşınmaz Mal Satış, Trampa, kiraya verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesisi, Ecrimisi ve Tahliye Yönetmeliği uyarınca değer takdir edilir.

            Taşınmaz malın üzerinde sökülüp götürülebilecek sabit olmayan tesis ve yapılara, ağaçlardaki meyvalara tarladaki ürüne değer taktir edilmez. Trampa yapılsa dahi, Maliye ve Gümrük Bakanlığınca verilen süre içinde sabit olmayan tesis ve yapıların kaldırılmasına; mevsiminde meyvaların toplanmasına, ürünün hasadına bir defaya mahsus olmak üzere izin verilir.

            Bundan sonra koruma alanındaki yerler karşılığı hazinece verilecek yerlerin saptanması gerekir. Bu saptama işi söz konusu Yönetmeliğin 8 inci maddesine göre yapılır. Değinilen madde hükmünde;

            "Trampaya konu özel mülkiyetteki taşınmaz malların karşılığında verilecek bir kamu hizmetine tahsili veya gerekli veya gerekli olmayan, imar planlarında bir kamu hizmetine ayrılan alanlarda kalmayan, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilana çıkarılan turizm alan ve merkezleri içinde bulunmayan, Milli Savunma Bakanlığınca sakıncalı görülmeyen Hazinenin özel mülkiyetindeki hisseli veya hissesiz yerler, taşınmazların bulunduğu ilçenin sınırı dışına taşmamak koşuluyla ve mümkün olduğunca aynı mahalle veya köyden olmak üzere önceden Maliye ve Gümrük Bakanlığınca saptanır ve yukarıda belirtilen şekilde değerleri taktir edilir."denilmektedir.

            Trampaya konu edilecek Hazineye ait saptanan yerler, o yerlerdeki I. Ve II. Derece arkeolojik sit alanı veya I. Derece tabii sit alanı içinde taşınmazı kalan malik veya maliklerden adresi saptanabilenlere yazılı olarak ve ayrıca o yerde varsa çıkan gazetede en az iki gün aralıkla ve mutad araçlarla aynı süre koşuluyla ilan edilerek duyurulur.

            Trampaya konu Hazine mülkiyetindeki taşınmaz malların ilanında, taşınmazların tapu kaydı, varsa adres veya üzerindeki muhdesatın niteliği ile adedi, Maliye ve Gümrük Bakanlığınca taktir edilen değeri, son başvuru tarihi belirtilir.

            İlanda, başvuru süresi olan son ilan tarihinden itibaren 90 günlük bir süre verilir. Her isteklinin bir kere talepte bulunmaya hakkı vardır. Aynı Hazine taşınmaz malı için birden fazla istek olduğunda, aynı yeri isteyenler başvuru süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde bir yazıyla çağrılırlar. Çağrıya uymayanların trampa isteme hakkı düşer. Trampa yapmaya yetkili mahalli komisyon hususunda çağrı üzerine gelenlerin arasında yapılacak açık artırmada en fazla fark bedeli vermeyi önerenin önerisi kabul edilir.

            Trampa sırasında ödenmesi gereken her türlü vergi resim ve harçların taraflar kendilerine ait kısımlarını öderler.

            IV. 237 Nolu Milli Emlak Genel Tebliğinin Getirdiği Kolaylık

237 nolu Milli Emlak Tebliği Yönetmeliğin yukarda anlatılan prosedürü içinde çok zahmetli takas işlemini kolaylaştırmış, koruma alanı içinde kıymet taktiri yapılan taşınmazlar için verilen ve değeri geçen zamana karşı yeniden değerleme katsayısı ile güncelleştirilen bir belge ile nerede olursa olsun hazine taşınmaz al satış ihalelerine katılma hakkı olanağını tanımıştır. Söz konusu tebliğin konuyla ilgili hükümleri aşağıda özetlenmiştir.

            Halen devam etmekte olan uygulamanın yanı sıra, sit alanı içerisinde kalan ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmaz malı bulunan vatandaşlarımızın sorunlarına hukuki çerçevede kalıcı bir çözüm getirilmesi amacıyla, sit alanı içerisinde kalan taşınmaz mal maliklerinin talep etmeleri halinde; Maliye Bakanlığınca sit alanları içerisinde taşınmaz malı bulunanlara, taşınmaz malın bedelini gösteren bir belge verilecektir. 

            Bu belge ile Maliye Bakanlığınca yapılacak taşınmaz mal satış ihalelerine katılacak kişi üzerine ihale yapılması halinde ihale bedelinden, düzenleme tarihi ile ihale tarihi arasında geçen süre zarfında aşağıda belirtilen şekilde artırıma tabi tutularak belirlenecek bedelin  mahsubu veya oluşan fark kadar ödeme imkanı getirilmektedir.

            Bu itibarla;

            I ve II. derece arkeolojik sit alanları ile I. derece doğal sit alanlarında kalan, mülkiyeti şahıslara ait taşınmaz malların, maliklerince yapılacak başvuru üzerine Kültür Bakanlığınca takas programına alınmasını ve taşınmaz mallara kıymet taktir edilmesini müteakiben;

            1.- Bu kişilerde 8.9.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gereğince yapılacak Hazineye ait taşınmaz mal satış ihalelerinde aranılacak ihaleye katılabilme şartları aynen aranılacaktır.

            2.- Belge sahiplerinin ihalelere katılmaları sonucu, geçici ihalelerin üzerine yapılması halinde, Maliye Bakanlığınca düzenlenen belgede belirtilen bedele, düzenleme tarihi ile ihale tarihi arasında geçen süre dikkate alınarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi gereğince yayımlanan oran dahilinde gün hesabıyla artış yapılarak ihale bedelinden mahsup edilecek, bedeller arasında Hazine lehine bir fark doğduğu taktirde meydana gelen bu fark şahıslarca peşin olarak ödenecektir.

            3.- Düzenlenen belgede belirtilen bedelin, ihale bedelinden yüksek olması halinde, Defterdarlıklarca durum Maliye Bakanlığına bildirilerek, bedeller arasındaki fark için yeniden belge düzenlenecektir.

            4.- Taşınmaz malın geçici ihalesinin belge sahibi üzerine yapılması halinde bedeli ve miktarı ne olursa olsun onay için Maliye Bakanlığına gönderilecektir.

            Sonuç

            Görüldüğü gibi 237 nolu Tebliğ koruma alanı içinde olup zamanında kamulaştırılmayan taşınmaz sahiplerinin mağduriyetini büyük ölçüde giderebilecektir. Hiç olmazsa onlar taşınmazları değerine daha yakın bir değerdeki kısıtlaması olmayan ve değerlendirmesi kolay bir taşınmazla değiştirme imkanı bulacaktır. Aynı zamanda tarihi eserlerin çok olduğu turistik yerlerin merkezlerinde imar açısından belediyelerin karşılaştığı büyük bir baskı da hafifletilmiş olacaktır.

            Ancak belirtilen düzenlemenin bir yönetmelik değişikliği ile değil de bir tebliğ ile yapılması hukuk düzeni açısından sakıncalar taşımaktadır.

                                                                                                  Atilla İNAN
                                                                                        Sayıştay Uzman Denetçisi
                                                                                                     YMM